购买房屋中介承诺可以过户，后发现买房者不具备购房资格，中介需要负责吗？

【案情回顾】

原告宋小姐称：宋小姐由于没有北京市户口，故向房产公司人员说明，并询问是否可以办理房屋过户，房产公司人员承诺能帮助宋小姐办理过户。

后来房产公司给宋小姐在同小区内找到一套房源。2014年11月29日，宋小姐、房产公司与吴小姐签订了《居间服务合同》，并与卖房人吴小姐签订了《房屋买卖合同》及《过户、按揭代理合同》。

后宋小姐得知由于宋小姐为外地户口且在北京没有社保记录，并不具备购房资格，购房协议因为违反强制性法律规定均为无效协议，根本没有办法履行，房产公司也没有办法为宋小姐协助办理过户手续。

宋小姐认为房产公司作为专业房屋中介机构已核实了宋小姐的身份信息，其明知宋小姐没有购房资格，在北京无法购置房屋，收取居间服务费没有任何依据。请求判令房产公司返还宋小姐支付的居间服务费100000元。同时委托北京房产律师孟博律师担任其代理人，代理其参加诉讼。

房产公司答辩称：不同意宋小姐诉讼请求，请求驳回宋小姐诉讼请求。房产公司没有违约，买卖合同成立，居间行为完成。

房产公司反诉称：宋小姐与房产公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，宋小姐应向房产公司支付居间代理费260000元整，应于合同签订当日支付。请求判令宋小姐支付房产公司剩余居间服务费160000元。

【律师观点】

孟律师在本案中担任原告的代理人，代理其参加诉讼。

孟律师认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

北京市人民政府办公厅有关通知明确规定，“无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”“对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”

《房地产经纪管理办法》规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

根据规范，足以说明，对委托人是否具有适格的购房资格进行审查、书面告知并要求委托人提供相应资料，是房产机构的应尽义务。

房产公司未能举证证明在促成买卖合同之前确已履行前述义务，宋小姐作为委托人、购买人亦未对自身不具有购房资格一事予以足够谨慎注意，导致签订了无法履行的合同。

故原告要求退还中介费是合理的。

【法院审理】

法院审理后判决

1、某房产公司返还宋小姐中介服务费六万一千元；

2、驳回宋小姐其他诉讼请求；

3、驳回某房产公司反诉请求。