表见代理如何确认？

【案情回顾】

孙先生称：2006年12月10日，我与赵先生、刘小姐签订关于坐落于北京市房山区×号房屋购买资格转让协议，约定赵先生、刘小姐自愿将上述房屋的购买资格转让给我，我支付转让费26500元整，赵先生、刘小姐无偿协助我办理购房及五年后过户手续等。我支付了所有转让费和全部房款共计201178元。赵先生为我出具了三张收条、一张支付房款证明和一张支付暖气费证明。2007年3月19日，刘小姐与中某公司签订集资建房协议书，取得诉争房屋的购买资格。后我又以刘小姐名义支付了维修基金及印花税等共计3499元。缴纳了物业费和取暖费。我于2007年7月25日实际占有使用该房屋至今。现该房屋已符合上市条件，我符合购房资格，但被告拒绝过户且不承认转让协议的效力，请求依法确认我与被告签订的转让协议有效。

刘小姐答辩并反诉称：孙先生和赵先生签订的关于北京市房山区×号购买资格转让协议，事前未经我授权，事后也未经我追认，对于我不发生法律效力，应属于无效合同，故提起反诉，要求确认孙先生与赵先生签订的关于北京市房山区×号房屋购买资格转让协议无效。

孙先生称：在转让协议第一条写夫妻双方均认可这个协议，同意转让。赵先生一直带着我办理手续，刘小姐也是知道的。不同意反诉人的反诉请求。

赵先生称：我卖房刘小姐不知情，我也没有告知刘小姐。那年我们刚生小孩，关系很不好。之前这套房并没有说什么时候发房产证，孙先生不可能催促我办理过户，是我一直在催孙先生解决这个事，我希望把房子要回来，不同意孙先生的诉讼请求，同意刘小姐的反诉请求。

【律师观点】

北京专业房产律师孟博律师认为：该案焦点为可否认定为表见代理以及房屋购买资格转让是否有效。

在本案中，诉争的北京市房山区×号房屋系刘小姐作为公司职工认购的集资房，该房虽系刘小姐委托赵先生办理的认购签约、摇号等相关手续，但并不能以此认定赵先生对该房屋具有完全的处分权，故对孙先生所述有理由相信赵先生可以全部负责、赵先生保证刘小姐知情、同意的意见法庭不予采纳正确。赵先生在签订房屋购买资格转让协议过程中未出具任何刘小姐委托其代为签订合同的书面委托，或其他书证；同时在整个交易过程中也未见过刘小姐本人，刘小姐在事后也没有追认赵先生的签约行为，故赵先生虽为刘小姐之夫，但不足以认定赵先生的行为系表见代理，其代刘小姐与孙先生签订的房屋购买资格转让协议应为无效。

所以， 孙先生主张其与赵先生以刘小姐名义签订的转让协议有效，缺乏事实和法律依据，无法得到支持。刘小姐要求确认转让协议无效的反诉请求，于法有据，可以得到支持。

【法院判决】

法院审理后判决：确认反诉赵先生以刘小姐名义与孙先生签订的房屋购买资格转让协议无效。