买卖房屋遭遇贷款限制无法过户如何处理？

【案情回顾】

位于北京市昌平区1201号房屋为DD公司开发。2008年1月4日，赵小姐与DD公司签订北京市商品房预售合同。2008年7月25日，银行（贷款人、抵押权人）与赵小姐（借款人、抵押人）、DD公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》。约定赵小姐贷款80万元，贷款期限30年，借款人可以申请提前还贷，但是应当提前一个月向银行提出申请并获得贷款人同意。同日，银行出具借据，该借据在韩先生处保存。

2009年2月13日，赵小姐（卖方）和韩先生（买方）签订房屋买卖合同，约定赵小姐将其名下的一套房屋以成交价格215万元出卖给韩先生，买方在签订本合同之日交付定金2万元，该房屋上设有抵押，抵押权人为银行，卖方应当在2009年10月1日前办理注销手续。同日，赵小姐、韩先生、中介三方签订《补充协议》，约定买方在签约当日向卖方支付2万元定金并在之后作为首付款的一部分，赵小姐开具收据。甲方在2009年10月1日前向银行预约提前还款，在银行通知的时间内一次性付清。买方应当在2009年2月16日前向甲方支付30万元首付款，2009年2月24日前向卖方支付120万元，在2009年3月9日前向卖方支付50万元，第四笔房款于房屋过户当日支付，上述款项打入卖方账号（张康），卖方出具收据，丙方见证该过程。卖方提前还贷后办理解抵押手续，取得房产证后3个工作日内协助买方办理过户手续。开发商交房之日卖方、买方、中介一起收房，当日进行物业交割。

签约当日，三方签订《过户、按揭代理合同》，约定买卖双方将过户所需资料全部交给中介，中介向买卖双方发出要求到场办理事项的通知确定时间内，双方必须到场配合。买方在房产证下发之日15天内办理抵押。

但合同签订后，迟迟没有办理过户，故原告韩先生起诉至法院要求过户。

【律师观点】

北京专业房产纠纷律师孟博律师认为：依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、给付违约金或者赔偿损失等违约责任。

在本案中：

第一，双方当事人均明确表示同意由原告（韩先生）先行至贷款银行偿还贷款完毕，双方办理贷款提前清偿手续后，双方至房地产交易管理部门办理抵押注销手续，后被告（赵小姐）将房屋所有权登记过户变更至原告名下。双方上述约定均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。

第二，被告称因办理贷款原因，其实际于2012年8月底才拿到诉争房屋的产权证书。且至银行办理提前还贷，需要进行申请，但办理申请的贷款合同现在原告处。基于以上原因其未进行提前还贷。但被告上述答辩意见孟律师认为不能成立。

首先，合同的违约行为的认定存在无因性。双方合同及协议中明确约定了提前一次性偿还贷款的时间，被告未在该时间前进行提前还贷，已经构成违约。其实际拿到房屋产权证的时间并不能成为其行为合理性与否的理由。

其次，贷款合同虽在原告处掌握，但是被告现并未提供有效证据证实其曾在双方约定的提前还贷的时间前或具备还贷条件后的合理期间内向原告主张过使用该贷款合同，或向原告主张配合办理提前还贷手续。

最后，即使双方对于进行提前还贷及办理贷款解押手续的约定时间早于被告取得房屋所有权证书的时间，被告亦未在原告采用诉讼等方式向被告主张权利后的合理期间内履行上述义务。综上，被告上述答辩意见并无事实及法律依据，法院无法采纳。因此被告应当认定为迟延履行合同义务的违约方。

原告请求被告给付其违约金的诉讼请求，因被告确实存在逾期办理提前还贷手续及抵押登记注销手续的违约行为，故被告应当按照合同约定支付原告违约金。对于被告提出的原告请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见。

对此孟律师认为法院会综合被告收取购房款的时间、数额为判断依据，结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。

【法院审理】

法院审理后判决：

1、韩先生于本判决生效后七日内将涉案房屋在银行的抵押贷款偿还完毕，赵小姐予以配合协助；

2、赵小姐于上述第一项判决内容履行完毕后七日内配合协助韩先生办理涉案房屋的抵押权注销手续；

3、赵小姐于上述第二项判决内容履行完毕后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关，将涉案房屋所有权转移登记至韩先生名下；

4、赵小姐于上述第一项判决内容履行完毕后七日内给付韩先生代为清偿的贷款款项（以上代为清偿款项数额以韩先生实际偿还贷款数额为准，并扣除韩先生应当给付赵小姐的购房尾款十五万元）；

5、赵小姐于本判决生效后七日内给付韩先生迟延办理抵押登记注销手续的违约金二十九万五千元；

6、驳回韩先生的其他诉讼请求。