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合同中未明确约定时间,如何判定违约?

作者:孟博 来源:找法网 日期:2017年12月07日

 

合同中未明确约定时间,如何判定违约?

【案情回顾】

原告赵先生刘小姐称:我们为夫妻关系。2013430日,原告与被告在某经纪公司签订了《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》及补充协议。约定被告向原告出售位于顺义区X室房屋。协议签订后,原告向被告支付定金30000元。2013524日,中介公司为双方办理了网签手续,原告又向被告支付了首付款,后办理了公积金贷款手续,2013821日公积金贷款批贷成功,中介公司通知被告,约定于2013823日去办理过户手续,但被告却以种种理由为借口拒绝办理过户。后中介打电话给原告说被告因为房价上涨不想卖了,问原告方意见,原告坚持要求履行合同。2013828日晚,原告收到被告书写的解除房屋买卖合同通知一份。诉讼请求:1.继续履行双方签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,被告协助二原告办理过户手续;2.被告按合同约定支付自201395日起至实际办理权属转移手续之日止的违约金。

被告吴先生称:原告在起诉状中提出的诉求,没有提及依据的房屋买卖合同中的具体条款,已经超过履行的时间限定,所诉内容不成立。房屋买卖合同第十条第一项明确规定,自本合同签订之日起120天内,双方申请办理房屋权属转移登记手续,也就是限定在2013827日前完成。补充协议中第二条第五项规定,在原告所申请银行批贷后十个工作日内,双方办理房屋所有权转移登记手续,这就要求原告必须在2013814日前完成银行贷款的批贷手续。现由于原告未能在合同规定的期限内完成贷款批贷,被告在2013828日提出解除合同,并书面通知原告。

【律师观点】

北京专业房产纠纷律师认为:依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则并根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

北京房产律师认为在本案中,赵先生刘小姐吴先生签订的两份合同及补充协议,均系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应积极主动地履行各自义务,否则应承担相应违约责任。原告履行了按时交纳定金及首付款的义务,也履行了申请公积金贷款的义务,公积金贷款申请已经被相关部门审核批准,被告也应按照双方约定完成涉诉房屋产权过户手续。然,被告以原告未在规定日期内办理完毕银行批贷正式手续且未向其出示书面批贷成功函为由拒绝继续履行合同,但双方在房屋买卖合同、补充协议等材料中均未就批贷成功截止日及批贷成功是否必须有或出示书面批贷成功函一节作出约定,故被告解除合同之辩称理由不能成立。同时,原告于2013821日完成银行批贷手续并不必然影响双方于2013827日前共同申请过户。故,在合同不具备解除条件且不存在事实上和法律上不能履行的情况下,从维护诚实信用原则及市场交易秩序出发,对吴先生之抗辩意见应不予采信。

双方之间产生本案纠纷主要系双方对“申请银行批贷后”理解发生分歧,因双方合同约定不明导致合同履行过程中发生纠纷均存在一定过错,因此,吴先生发出解除合同通知不宜认定为恶意违约,故二原告要求吴先生支付违约金的诉讼请求,律师认为无法得到支持。

【法院判决】

1、被告吴先生与原告赵先生刘小姐继续履行两份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

2、原告赵先生刘小姐支付被告吴先生除公积金贷款八十万元外的剩余房款十二万元,被告吴先生于原告赵先生刘小姐支付上述款项当日协助房屋过户至原告赵先生刘小姐名下。

3、驳回原告赵先生刘小姐的其他诉讼请求。

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