约定解除条件的合同解除需要达到必要条件

【案情回顾】

韩先生、朱小姐诉称：2015年9月19日，我们和孙小姐通过中介公司签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定我们将诉争房屋出售给孙小姐，房屋价款为317万，定金1.2万，孙小姐通过银行贷款200万，并在办理贷款手续后将首付117万交付给我们，合同还约定了其他事项。合同签订当日，孙小姐交纳了定金1.2万。其后我们在2015年10月9日配合孙小姐到银行办理面签手续，但孙小姐不按合同约定支付首付款。2015年11月2日，双方又签订了解约协议书，我们依照约定支付了定金2.4万，但因孙小姐不配合办理撤销网签手续，导致解约协议书无法履行。

后我们得知第三人AA公司擅自代表我们和孙小姐完成了网签，该网签房屋成交价格为288万，存在签订阴阳合同逃税行为，应当认定无效。因此我们请求法院判令：1、确认原被告双方所签北京市存量房屋买卖合同和补充协议在2015年11月27日解除。2、原被告之间的网签合同无效，并由被告孙小姐支付违约金30万。3、原被告双方继续履行2015年11月27日所签解约协议书，并由被告孙小姐配合办理撤销网签手续，我方支付给被告孙小姐5万元中介费。

孙小姐辩称：二原告的主张没有事实和法律依据，我不同意原告的诉讼请求。合同履约过程中，并非我迟延支付购房款，而是原告违反合同约定，拒绝接受首付款，同时原告也没有依照合同约定交付房屋。原告不但不履行合同义务，还拒绝履行解约协议书中确定的中介费返还义务，解约协议书应当视为失效，原告应当就此对主合同的违约行为承担法律责任。

【律师观点】

北京专业房屋纠纷律师孟博律师认为，依法成立的合同应当受到法律保护。

在本案中，韩先生、朱小姐和孙小姐所签北京市存量房屋买卖合同以及之后的两份补充协议均为双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。

本案存在两个主要的焦点问题：

一、关于双方所签网签协议是否有效

在本案庭审中两原告表示原被告双方没有做过网签，而网签是第三人AA公司未经其同意的情况下擅自网签的，并且网签合同系为逃税的阴阳合同，应当认定无效。

孟律师认为，依照原被告双方去银行办理贷款面签手续提交的材料，网签合同中有两原告委托代理人韩小小的签字，该签字系对网签合同的确认，因此两原告称网签合同没有经其同意应当无效的主张，没有事实依据，不应支持。

此外，关于网签合同中的价款和实际成交价格不一致问题，靳律师认为应当依照房屋真实成交价格的317万为准，而非网签合同所签288万。虽然网签合同中的价格条款无效，但价格条款无效并不影响其他条款效力，并不当然导致合同无效。

二、关于合同是否解除以及孙小姐是否应当支付原告违约金一节

根据《合同法》第93条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”

在本案中，原被告在履约过程中签订了《解约协议书》，该协议书约定了合同解除条件以及双方应当旅行的义务。协议中约定孙小姐在收到原告支付的全部款项7.4万后，原被告以及第三人在之前所签所有合同以及补充协议均作废。

依照该约定，合同解除条件为两原告按期如数支付全部7.4万款项，但在协议书履约过程中，两原告没有依照约定按期如数支付全部款项，当事人所约定的合同解除条件没有成就，因此原被告之间的房屋买卖合同和补充协议并未解除。原告认为双方之间的合同以及补充协议已经解除的诉讼请求，没有事实根据且于法无据，不应支持。

原告要求以孙小姐存在违约行为为由要求孙小姐支付30万违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院很难支持。

【法院审理】

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

驳回朱小姐、韩先生的诉讼请求。